来源: 最后更新:23-03-28 05:08:17
(一)民事责任
卖房人与数个购房者签订合同,在将房屋过户给其中一人后,应当对其他购房者承担违约责任。
卖房人与数个购房者签订合同后未过户给任何一方,购房者均要求履行合同的,如何确定应当过户的对象及相关司法解释未有明确规定,各地法院操作不一,未办理房屋所有权转移登记时,先考虑谁实际合法占有房屋;都未实际占有房屋的,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
(二)刑事责任
1.犯罪主体:大多是二手房买卖中的自然人
涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中,且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质,即使存在一房二卖,一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。
2.卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款,事后又将房屋过户给其他购房者,极容易构成合同。
合同诈骗罪,是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。
“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪,依然要满足诈骗犯罪的基本构造,即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。
因此,要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪,必须同时满足三个条件:出卖人具有非法占有购房款的主观目的,购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款。
3.构罪形式
总结如下几种“一房二卖”时对出卖者来说容易产生刑事风险的形式:
a.出卖者非房屋实际产权人,与他人签订合同,收取购房款的;
b.出卖人伪造房屋权属凭证,与他人签订合同,收取购房款的;
c.出卖者已将房屋实际出售过户给他人,又与他人签订合同,收取购房款的;
d.出卖者与他人签订合同后,不履行房屋交付和过户义务,逃匿和拒不退还购房款的;
e.出卖人明知没有还款能力,将房屋重复抵押或出售,获取贷款或者购房款的;
4.排除情形
在我国的房屋买卖的市场交易领域,此时是难免会遇到一房多卖的情形的,此时购房者是可以积极的主张自己的权利的,可以要求出卖房屋的一方向自己履行合同,也是可以请求承担相应的违约责任的,并且在严重的情况下,出卖房屋的人是构成犯罪的。
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